Superbonus e Bonus Facciate: stop al decreto ingiuntivo basato su clausole vessatorie

Quando si parla di Superbonus e Bonus facciate, il rischio di contenziosi tra condomìni e imprese è sempre dietro l’angolo. Un recente caso giudiziario ha fatto luce su un aspetto importante: non tutte le clausole presenti nei contratti di appalto sono valide, soprattutto se mettono in difficoltà la parte più debole, ossia il condominio.

Il Tribunale di Avellino, con sentenza del 17 febbraio 2025 (n. 236), ha infatti annullato un decreto ingiuntivo richiesto da un’impresa nei confronti di un condominio, ritenendo vessatorie alcune clausole contrattuali alla base della pretesa economica.

Il caso: la richiesta di pagamento dell’impresa

Tutto nasce quando un’impresa edile presenta ricorso per ottenere il pagamento di oltre 51.000 euro da parte di un condominio. La somma riguardava il mancato saldo di alcune fatture relative agli interessi bancari per operazioni di sconto e anticipazione finanziaria connesse ai lavori edilizi realizzati grazie al Bonus facciate e al Superbonus 110%.

L’impresa si basava su una clausola del contratto che prevedeva il rimborso, da parte del committente (cioè il condominio), di tutti gli oneri finanziari sostenuti per accedere al credito bancario. La clausola autorizzava l’impresa a utilizzare le proprie banche per anticipare i fondi necessari, ma con l’obbligo per il condominio di rimborsare tutto entro la fine dei lavori, inclusi gli interessi (con un tetto massimo del 6%).

L’opposizione del condominio

Il condominio si è opposto, contestando diversi aspetti:

• Mancanza di prova certa del credito richiesto dall’impresa.
• Importo degli interessi troppo elevato e non giustificato.
• Fatture intestate a singoli condomini e non al condominio.
• Difetti nei lavori, tali da giustificare una compensazione delle somme dovute.

In sostanza, il condominio ha sostenuto che non vi fosse un debito chiaro, liquido ed esigibile.

La decisione del Tribunale

Il giudice ha dato ragione al condominio e ha revocato il decreto ingiuntivo. Secondo il Tribunale, le clausole su cui si basava la richiesta di pagamento erano formulate in modo poco chiaro e imponevano oneri sproporzionati al committente.

In particolare, è stato evidenziato che:

• Le spese bancarie sostenute dall’impresa dovevano essere indicate in modo esplicito e trasparente nel contratto.
• Non è accettabile che un contratto trasferisca al condominio costi aggiuntivi non previsti in modo chiaro e comprensibile.
• L’impresa non può far valere interessi generici o non quantificati, né imporre clausole che alterano l’equilibrio del contratto a scapito del consumatore.

Clausole vessatorie: cosa sono e perché sono nulle

Secondo il Codice del Consumo (artt. 33 e seguenti del D.Lgs. 206/2005), una clausola è vessatoria quando crea un significativo squilibrio tra le parti, a danno del consumatore. In questo caso, il Tribunale ha ritenuto che il condominio – inteso come soggetto assimilabile a un consumatore – non poteva essere costretto a farsi carico di oneri così gravosi e poco trasparenti.

Anche la Corte di Giustizia dell’Unione Europea, con sentenza del 2 aprile 2020 (causa C-329/19), ha ribadito che il condominio, agendo tramite l’amministratore, deve godere delle tutele previste per i consumatori, poiché i singoli proprietari sono soggetti privati e non imprese.

Conclusioni: cosa insegna questa vicenda

Questa sentenza rappresenta un importante precedente per tutti i casi di contenzioso legati ai bonus edilizi. In particolare:

• Le clausole contrattuali devono essere chiare, trasparenti e bilanciate.
• Non è lecito scaricare sul committente costi bancari o finanziari non adeguatamente specificati.
• Il condominio, in quanto parte debole, merita una particolare tutela giuridica.

Professionisti e amministratori di condominio devono prestare molta attenzione ai contratti stipulati nell’ambito dei bonus edilizi. È fondamentale verificare sempre la presenza di eventuali clausole vessatorie e, in caso di dubbi, rivolgersi a un legale esperto o a una guida pratica.

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